フラット35の審査・申込手続きをご検討中の方へ！

フラット35の審査、申込手続きをどのように進めていいのか分からない方へ（新潟、関東地区限定です）

フラット35とは

ご存じの方も多いと思いますが

「独立行政法人 住宅金融支援機構」

が取り扱う

長期固定金利の住宅ローンの事です。

 

民間金融機関では35年もの長期にわたり

金利を固定した住宅ローンというのは

リスクが大きいため一部金融機関

などでしか取り扱いが無く

 

長期固定金利をご希望の方はフラット35をご利用される方がほとんどです。

 

「フラット難民」がたくさんいらっしゃいます！

 が、しかし・・・・・

 

新潟をはじめとした地方では

地銀さんとの結びつきが強く

フラット35を使いたいと思っても

申込先がなくどこで審査、申込手続きを

行ってよいか分からない

 

「フラット難民」

 

の方がたくさんいらっしゃいます。

 

地銀さん、信金さんなど

地方の金融機関でもフラット35の

取扱いを行っている金融機関は多いですが

 

一生懸命販売しているかと言えば答えは「NO！！」です。

 

そもそもフラット35に出会うことが難しい

 

理由は簡単。儲からないから。

 

フラット35を販売しても

金融機関側は事務手数料程度の

儲けしかありません。

 

かつ金融機関ですので

自社の住宅ローンを販売したほうが当然に儲かります。

 

商品としては

一応フラット35の販売はしていますが

 

余程お客様が希望されない限りは

紹介することは無いのでイコール

フラット35に出会う事がないのです。

 

というのが特に地方でフラット35に出会えない大きな理由です。

 

フラット35の審査、申込先は多岐にわたり選択が難しい

 更にフラット35の申込先は

調べていただければ

お分かりになると思いますが

 

先ほどお話しした地銀さんなどの

地方金融機関はじめネット銀行、

ハウスメーカー系、モーゲージバンク

と言われる金融機関など多岐にわたっています。

 

そのため利用者の方からしたらどこに

申し込んでいいのかちんぷんかんぷん

 

結局フラット35を利用したいと思っても

審査、申込先に悩み、しまいに面倒になり

 

普段利用している金融機関の変動金利

などの住宅ローンに申し込んでしまう

そんな流れになってしまっています。

 

それぞれフラット35の申込先には

特徴があり資金計画や建築先、購入予定の

物件によりどの金融機関に申込んだ方が

お得なのかが異なります。

 

まずはフラット35を利用する場合の申込先の特徴を見てみましょう！

 

都市銀行、地方金融機関のフラット35で審査、申込手続きを検討している方へ

 まず一番身近な申込先として

考えられるのが普段付き合いのある

都市銀行さんや地方銀行さんではないでしょうか。

 

これら殆どの金融機関は

住宅金融支援機構と提携しており

 

住宅ローン商品の一つとして

フラット35の取扱いは行っているはずです。

 

一度ご自身のお付き合いのある金融機関に確認してみてください。

 

都市銀行、地方金融機関の窓口でフラット35にたどり着くのは難しいという現実

 しかし、先ほどもお話しした通り

都市銀行や地方銀行などの金融機関は

 

基本的には自社の住宅ローン販売がメイン

 

の為、あなたが

「フラット35を使いたいのですが・・・」

と相談に言っても

まずは自社の住宅ローンを

強くすすめてくる金融機関が

ほとんどかと思います。

 

結局住宅ローンに関する知識の乏しいユーザーさんは

 

「お金のプロであろう金融機関の方が言うのだからお任せしようか」

 

となってしまいフラット35の利用を

あきらめてしまう方がほとんどです。

 

都市銀行、地方金融機関のフラット35の金利は高めに設定されている！

 仮に運良く

フラット35を申込できたとしても

都市銀行さんや地方銀行さんなどの金融機関でフラット35を利用することはあまりお勧めしません。

 

理由は金利の高さです。

 

フラット35の毎月の金利状況はこちらので確認できます！

https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top

 

ご覧いただくとわかると思いますが

金利は各金融機関一律ではありません。

 

2020年8月金利を参考に

お話しさせていただくと

9割以下のお借入、35年返済の場合

「1.31%～2.06%」と

 

0.75%も差があります。

 

同じ商品のフラット35のはずなのに

これだけの金利差があります。

 

仮に3,000万円を35年、元利均等返済で借りた場合で計算すると

なんと

毎月返済額で11,217円も違いが出てきます！

総返済額では470万円程の差です。

かなり大きいですよね。

 

金融機関は「フラット35」という商品を住宅金融支援機構から仕入れている

 分かりやすくご説明すると、

住宅金融支援機構は問屋さんで、

商品である「フラット35」を

販売先の各金融機関へ卸している、

そんなイメージです。

 

商品には原価があり

各金融機関はそこにそれぞれ人件費などの

販管費を乗せて販売する

そんな流れになっています。

 

あとは、

積極的に売りたいか、売りたくないかもこの金利でみることが出来ます。

 

積極的に売りたい場合は

出来る限り金利は低くするはずですよね。

 

この後ご説明するネット銀行や

モーゲージバンクと比較いただけると

お分かりになると思いますが

 

都市銀行や地方銀行の取り扱うフラット35はこれら金融機関より金利は高めに設定されている

 

場合がほとんどです。

 

フラット35ではなく自社の住宅ローンを販売したいのが当たり前

 先程から何度もお話ししている通り

金融機関側からしたらよその商品を

販売するよりは自社の住宅ローンを

販売したほうが儲かるため

 

ほとんどの金融機関は「フラット35を積極的に販売したいとは考えていない」

のです。

 

その為、少しでも自社の住宅ローン商品の

金利を低く見せるために

「フラット35の金利は高めに設定する」

金融機関が多くなっているわけです。

 

という理由で

もしあなたがフラット35を

普段使いしている身近な金融機関さんで

借りようお考えでしたら止めた方がいいかもしれません。

  

ネット銀行のフラット35で審査、申込手続きを検討している方へ

 最近はメインの口座をネット銀行に

されている方も多くなってきており

それに伴い住宅ローン販売に力を入れていますよね。

 

ネット銀行でも自社の住宅ローン以外に

フラット35を取り扱っている

金融機関もありますので

こちらの特徴も見てみましょう。

 

ネット銀行でフラット35を審査・申込手続きするメリット、デメリット

 ネット銀行でフラット35を

申し込むメリットとしては

 

来店せずに必要書類や申込書類等も

郵送等でやり取りできるため

忙しい方にとってはありがたい

のではないでしょうか。

 

また金利についても

先ほどお話しした普段使いしている

 

実店舗のあるような金融機関さんよりは

金利は低く設定していたり

事務手数料もお安くなっていたり

 

と経費がかかっていない

ネット銀行のメリットそのままに

利用することが可能です。

 

では反面デメリットは

どのようなところでしょうか？

 

まず一番大きなデメリットは、

全ての手続きをご自身で行わなければいけない事

でしょうか。

 

な～んだ、そんな事か！

 

とお思いかもしれませんが、実は結構大変なんです。

 

私の事務所にも毎年何組かは必ず

「ネット銀行でフラット35を

申し込んだのですが、申込書の記入や

必要書類の準備など分からないことだらけで・・・・」

 

と、途中で挫折してしまう方がご相談にいらっしゃいます。

 

通常フラット35に限らず、

住宅ローンの申し込みというのは

担当者の面前で書類記入を行うことが

ほとんどの為記入に際し分からないや

迷うなんてことはないかと思います。

 

これを自分一人で行おうとするとやはり話は変わってきます。

 

リモートや電話など相談できる方法も増え

各ネット銀行も充実してきてはいますが

つながりにくかったり、つながっても

うまく伝わらなかったりで

結局少しくらい金利が高くても

実店舗に行った方が早かったのでは？

と思ってしまうくらい時間がかかるケースもあるようです。

 

また、迷いなく記入や準備が

出来た場合でも不備や不足があるたびに

書類が戻ってきて審査完了までに

かなりの時間を要するケースもあります。
（ご相談いただいたお客様の中には書類のやり取りで1か月近くかかった、そんな方もいらっしゃいました・・・・）

 

ネット銀行のフラット35ではつなぎ融資の利用が出来ないケースも

 マンションや建売住宅、中古物件購入の場合は問題ないのですが建築建物を購入する際は建物完成前に

• 土地の購入からの場合は土地代金の支払い
• 建築会社へ着工金や中間金の支払い

 

などがありどうしても

「つなぎ融資」

を利用しなければいけません。

 

住宅ローンとはほとんどの場合

建物完成後に土地と建物に

抵当権を設定し、同時に融資実行

という流れになります。

 

ただ先ほどお話しした通り、

建築工事の場合は完成前に

何度か支払いが発生してしまうため

住宅ローンが実行されるまでの間の

支払いに対応するために「つなぎ融資」

というローンが必要となるのです。

 

しかしながら

ネット銀行では「つなぎ融資」を

行っていない金融機関も多く

そうなると

建築工事を伴う物件購入には残念ながら使えない

という事になってしまいます。

 

ネット銀行のフラット35では融資実行日が指定されてしまう場合もあります

 通常は建物が完成後に融資実行と同時に

建物の引き渡しを行います。

 

よくあるケースとしては、

週末お休みの方が多いので

その前日の金曜日に融資実行を行い、

土日で建物引き渡しを行う場合などが多いかと思います。

 

ただ、ネット銀行のフラット35では

 

「融資実行日」が金融機関より

指定される場合も多く

自身が希望する日にちに

融資実行できない場合もあります。

 

例えば月初めの1日～5日までは

融資実行できないところや

5の付く日以外は融資実行できないなど

金融機関でルールを設けている

ところもあるので注意が必要です。

 

建築会社からしてみたら

万一先に引き渡しを行い、

住宅ローン実行が行われないリスクも

ゼロではないので、余程のことがない限り

工事代金全額を支払ってもらう前に

建物を引き渡す、という事はありません。

 

なので本当は今週末に引き渡しして

ほしかったけれど融資日の関係で

翌週に延ばさなければいけない

ケースもあったりします。

 

建築工事の場合土地代金、着工金、中間金などの段取りを自分で行わなければいけない

ここまで何度もお話しした通り

建築工事の場合は建物完成前に何度か支払いが発生します。

 

運よくつなぎ融資を利用できる金融機関で

フラット35を借りることが出来た場合でも

これら支払いスケジュールは自分自身で管理する必要があります。

 

例えば、土地決済がある場合、

決済日（残金支払日）に間に合うように

必要書類を揃えてネット銀行に

スケジュール連絡を行い、つなぎ融資を

受けるための金銭消費貸借契約の

段取りを行わなければいけません。

 

また、着工金中間金については

殆どの金融機関で

 

「建築確認申請済書」「中間検査合格証」

等が必要になるため

 

建築会社指定の支払日に間に合うように

書類を取り寄せネット銀行で手続き等が必要となります。

 

それぞれの金融機関ごとに

 

融資実行希望日の

○日前までに予約してください

 

等のルールがあり、遅れてしまえば

建築会社指定の日に振込が出来なくなることもあります。

 

厳しい建築会社さんでは支払期日に

遅れた場合は違約金が発生したり、

ペナルティを設けている場合もあるので

ご自身でしっかりとスケジュール管理を行う必要が出てきます。

 

この辺りも普段ローン業務をされない方

にとっては分かりにくくとても面倒な作業になってしまいます。

 

ネット銀行のフラット35で審査・申込手続きする場合はデメリットも理解して利用する

 如何でしょうか？

 

金利や事務手数料が

一般の金融機関に比べて安く設定されているケースが多いネット銀行のフラット35ですがつなぎ融資を準備していない金融機関があるなど建築工事案件にとっては使いにくいケースもあります。

 

金利や事務手数料だけに

とらわれることなく

ご自身の計画に照らし合わせて

総合的にご利用を検討しなければ

いけませんのでご注意くださいね。

 

ハウスメーカー系のフラット35で審査、申込手続きを検討している方へ

 大手ハウスメーカーさんでは

自社でフラット35の取扱いを行っている

会社さんも存在します。

 

有名なところでは

• ミサワホームさん
• ヤマダホームさん
• セキスイハイム・セキスイハウス・住友林業・ダイワハウスさんが共同出資で行っているフラット35

この様に大手ハウスメーカーさんは

自社専用のフラット35を

用意している会社さんも多くあります。

 

これらの

大手ハウスメーカさんで建築予定の方で

フラット35の利用を希望される場合は

ほぼ一択でこれらのフラット35を

利用していただいて問題ない

と思います。

 

ハウスメーカーさんが

自社で取り扱っているフラット35は

逆に言えば、これらメーカーさんで

建築される方以外は利用は出来ません。

 

その為、金利がかなりお安かったり

事務手数料をサービスしたり

他の金融機関よりお得なケースがほとんどです。

 

また途中で必要な資金の

スケジュール管理や段取りも基本的には

担当営業さんが窓口になり

全て行ってもらえるためとても楽ちんです。

 

なので

大手ハウスメーカーさんで建築予定、

フラット35利用希望の場合は

これら専用のフラット35の利用をお勧めします！

 

モーゲージバンクのフラット35で審査、申込手続きを検討している方へ

 ここまでフラット35の審査・申込手続きを

ご検討されている方へ色々な申込先の

ご案内、メリット・デメリットなど

お話しさせていただきました。

 

先にお伝えしますが

大手ハウスメーカーさんで

ご建築予定の方以外でフラット35の

申込先として一番のおすすめが

これからお話しさせていただく

「モーゲージバンク」

と言われる金融機関さんです。

 

フラット35の申込先であるモーゲージバンクとは？

 まず、あまり聞きなれない

言葉だと思いますので

「モーゲージバンク」

についてご説明しますね。

 

住宅ローンを専門に取り扱う金融機関を「モーゲージバンク」

 

と言います。

 

日本では主にフラット35のみを取り扱っている住宅ローン専門の金融機関を指します。

 

「モーゲージ」とは抵当、抵当権という意味で「モーゲージローン」とは不動産の抵当権を担保にした貸し付けを意味し住宅ローンのことを指します。

 

では、なぜフラット35の審査・申込手続きを行う場合モーゲージバンクがおすすめなのかみてみましょう！

 

モーゲージバンクはフラット35の毎月の金利が常に最低水準

 １番大きな理由はやはり

 

「金利の低さ」

 

です！

 

モーゲージバンクは殆どの場合

フラット35しか取り扱いしていないので

たくさんの方に利用してもらうためにも

金利は可能な限り最下限で設定しているところが殆どです。

 

一番最初にお話しした

都市銀行さんや地銀さんなど

自社で住宅ローン商品を持っている金融機関とは逆の立場です。

 

フラット35以外に販売する

住宅ローンは持ち合わせていない為

（最近はそうでない金融機関もいくつかありますが）

積極的に販売促進するために毎月金利は低く設定されています。

 

少しでも低い金利でフラット35を

検討したい場合は「モーゲージバンク」での

審査・申込手続きをおすすめします！

 

モーゲージバンクはつなぎ融資や1割融資など必要なローン商品を備えている

 先程、ネット銀行の説明の際に

 

「つなぎ融資を準備していない金融機関も多い」

 

このようにご説明いたしました。

 

注文住宅でネット銀行のフラット35を

利用したい場合は「つなぎ融資」を

自社で持っている金融機関か無い場合は

つなぎ融資だけを別で行ってくれる

金融機関をご自身で探さなければいけません。

（最近はつなぎ融資だけ行ってくれる

金融機関はほとんどなくネットで探すのは

難しいかもしれません）

 

モーゲージバンクの場合

 

ほとんどの金融機関ではつなぎ融資を持っています

 

ので注文住宅ご建築の際も安心してご利用が可能です。

 

また、フラット35の金利の仕組みのお話になりますが

 

必要資金全体の1割以上自己資金を出せる場合は適用金利が低く設定

 

されています。

 

ただ、最近は自己資金が少ない方も多く

1割をご準備することが難しいケースが増えており

 

この1割部分を別でご融資する1割ローン

（プラスローンなどと呼ぶ場合が多いです）

もほとんどのモーゲージバンクでは

用意されている

 

ため自己資金が少ない・もしくはない方でも

低い金利を利用できる仕組みがあり

安心してフラット35のお申し込みが可能になっています。

 

モーゲージバンクは融資実行日の自由度が高い！

 先程ネット銀行のフラット35の説明の際に

 

「融資実行日が指定されている金融機関も多い」

 

とお話しさせていただきました。

 

なので

自分の都合ではなく金融機関の都合で融資実行となるため

 

自身が希望する日に

引き渡しを受けれなかったり

建物引き渡しに時間がかかるケースがあります。

 

対して、モーゲージバンクはほとんどの金融機関で

 

融資実行日の縛りは無く

自身の都合に合わせてお好きな日に

融資実行を受けることが出来

 

建物引き渡しもスムーズに行えます。
（月に1日だけ約定返済日となっている日は

融資実行は出来ない場合が殆どなのでご注意ください）

 

モーゲージバンクは申込書類作成や必要書類の準備も安心です！

 モーゲージバンクは自社でも

フラット35の販売を行う場合もありますが、

ほとんどのモーゲージバンクでは

 

「代理店制度」

 

を採用しており郵送等でもやり取りできる

ネット銀行の気軽さと、対面で手続きが

出来る安心感のいいとこ取りが可能になっています。

 

分かりやすく言えば「保険代理店」のようなイメージです。

 

事務所にご来店いただき手続きもできますし、

お客様のご都合やご希望に合わせて

ご自宅などへ代理店の担当者が訪問しての

手続きも可能になっています。

 

小さなお子様がいらっしゃるご家庭など

金融機関に出向くことが難しい環境

にある方にとってはありがたいですよね。

 

身近に担当者がいてくれるので、

スピーディーかつ分からない事は任せて、

安心して手続きを行うことが可能になっています。

 

建築途中の支払い管理も行ってもらえます

 一部そうではない代理店も

あるかもしれませんが、ほとんどの場合

 

申込～融資実行まで代理店の担当者がマンツーマンで付いてくれる

 

ので土地の決済や建築会社への支払いなどで

不動産会社や建築会社と連携してくれ、

都度必要書類や手続きの段取りなど全て行ってもらえます。

 

なので忙しい方でも担当者の

連絡・案内に沿って動けばいいだけなので

安心して任せることが可能になっています。

 

フラット35の審査、申込手続きをどのように進めていいのか分からない方へ（新潟、関東地区限定です）のまとめ

 如何でしょうか？

 

現在の低金利を活かし、

長期固定のフラット35で

住宅ローン審査・申込手続きを行いたいけれど

どこで申し込んでいいのか悩んでいる

 

この様な方に向けてここまでお話しさせていただきました。

 

個人的には大手ハウスメーカーさんで

ご計画中の方以外で、かつ建築工事が

伴うような物件購入をご検討中の方で、

フラット35で住宅ローンの審査・申込手続きを行いたい方は

 

「モーゲージバンクが取り扱っているフラット35」一択

 

で良いかと思っています。

  

地銀さんやネット銀行さんで

フラット35を利用する際のデメリットを

全てカバーしているのが

モーゲージバンクが取り扱っているフラット35

 

とお考えいただいても良いと思います。

 

また、最近では多くの自然災害や

現在（2020年8月にこの記事は書いています）

コロナ禍などで住宅ローンの返済に

お困りの方がたくさんいらっしゃいます。

 

こんな時にやはり救済の案内が一番早いのが

政府系独立行政法人が取り扱う

住宅ローンであるフラット35の強みでもあります。

https://www.jhf.go.jp/topics/topics_20200323_im.html

 

15年間の返済期間延長や

一定期間利息だけの払いなど

民間金融機関に先駆けて案内を出し

フラット35を利用中でお困りの方は

安心してご相談されているようです。

 

モーゲージバンクのフラット35が良いのは分かったけれどどこで審査・申込手続きをお願いしたらよいのか？

 モーゲージバンクは現在国内で30社前後あるといわれています。

 

大手ハウスメーカーさんで

ご建築以外の方は

モーゲージバンクのフラット35一択で！

 

とお話しさせていただきましたが

これだけの会社があり

それぞれ貸し付け条件も異なるため

あなたにとって一番お得なモーゲージバンクはどこなのか？

 

ここでも迷ってしまうかもしれません。

•  金利がお得なフラット35を取り扱うモーゲージバンクはどこなのか？
• 迷うことなくフラット35の審査、申込手続きを行ってくれるモーゲージバンクはどこなのか？
• 資金管理、スケジュール管理をきちんと行ってくれるモーゲージバンクはどこなのか？
• つなぎ融資、1割ローン（プラスローン）の金利が低いモーゲージバンクはどこなのか？

 

などなど、モーゲージバンクの取り扱う

フラット35をご選択の際に

お悩みの方はたくさんいらっしゃいます。

 

そこで、

最後までお読みいただいたあなたに

私から特別なご提案をさせていただきたいと思います。

 

あなたが一番お得になるモーゲージバンクが取り扱うフラット35について無料でご相談をお受けさせていただきます！

 実は私自身10年近く

フラット35に携わっていて

別会社でフラット35の取扱いも行っております。

 

住宅金融支援機構さんのセミナーなども過去に何度も行わせていただきました！

 

 

その為、審査や融資の流れなど、

フラット35に携わっていない人間でなければ

分からない事までご説明、お話しさせて

いただく事が可能です。

 

ご紹介させていただくフラット35でしたら

全ての手続きを

行わせていただく事が可能ですし、

資金計画をお聞きして

他社の方が有利と思われる場合は

そちらのご案内も可能です。

 

新潟県内にお住いの方で

ご希望される場合は

面談での相談もお受けさせていただきます。

 

新潟県以外の場合基本的には

お電話、Skype、郵送等でのやり取りとさせていただきます。

 

まずはお気軽に

「フラット35を検討しているのだけど・・・・」

とご連絡いただければ

フラット35に関する疑問や質問に対して

お答えできると思います。

 

弊社ご紹介のフラット35を

ご利用いただいた際には

特典もご用意しておりますので

お気軽にご相談下さいね！

 

※「お問い合わせ内容」の欄に「フラット35相談希望」とご記入ください！

 

最後に、住宅ローンの選択を迷われている方へ

 2020年8月現在、住宅ローンはまだまだ低金利で推移しています。

 

そんな中、目先の金利の低さにつられて

何も考えずに変動金利を

選択されている方もたくさんいらっしゃいます。

 

しっかりと変動金利の仕組みやリスク

金利上昇時のシュミレーションを行い

いざという時は繰り上げ返済もでき

金利上昇に耐えうる家計であると判断できる場合は変動金利もありです。

 

しかしこれらを理解し、

準備して変動金利を利用している方は殆どいらっしゃいません。

 

変動金利を利用するのが悪いのではなく

こういったことまでして借りている方がいない事が問題なのです。

 

住宅購入時の住宅ローン選択の順番は

まずは「固定金利から検討」これに尽きます。

 

まずは固定金利で検討してどこまで借入が可能か？

 

問題なければ変動金利も検討してみる

そして先ほどお話しした通り

仕組みやリスクを理解し、

金利上昇時のシュミレーションを行い

固定か変動か選択する。

 

最初から変動一択などありえません。

 

 

少し話がそれますが、

この事は建築会社選びにも使えます。

 

資金計画の話が出来ない営業さんや工務店さんは問題外ですが

 

お金の話をした時に固定金利から

検討をすすめる

しっかりと固定金利の住宅ローンについても

話をしてくれる営業さんや工務店さんは

信頼できる会社と言えます。

 

私自身も

住宅営業の経験があるのでわかりますが

売る側からしたら毎月の返済額は少なく見せれることがベストです（笑）

 

同じ2,000万円の家を売るのでしたら

毎月8万円の返済よりも、

将来的にはどうなるかわかりませんが

とりあえず

7万円の返済額で提示できる住宅ローンを

紹介したほうが売る側からしたら

買ってもらえる可能性が広がるわけです。

 

長期固定金利はどうしても

変動金利と比較すると

金利は高めになってしまうため

普通の営業さんや建築会社さんは

使いたがりません。

 

それなのに

敢えて固定金利の話をしてくれる

営業さんや建築会社さんは

売ることだけ考えているわけではなく

しっかりとあなたの将来についても考えてくれている信頼できる方々です。

 

ローンの話は銀行任せ、

もしくは変動金利の話しかしない

そんな営業さんや建築会社さんに

もし出会ったら一度立ち止まってくださいね。

  

変動金利か固定金利かの選択に迷った時は是非お気軽にご相談下さい！

 

初回60分無料にてご相談をお受けしています！

 

※「お問い合わせ内容」の欄に「フラット35相談希望」とご記入ください！