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新潟の住宅購入・資金計画・住宅ローン専門のファイナンシャルプランナー(FP)の木村です!

今日は住宅ローンの中でもご利用される方が多い変動金利についてのお話です。

見た目の金利は一番低い変動金利ですが実は仕組みはかなり複雑。

しっかり理解して変動金利をお借入の方は少ないのではないでしょうか?

 

5分で読める記事なので

まずは最後までお読みいただき

変動金利の仕組みをしっかりと理解してから検討しましょう!

変動金利の金利見直しタイミングは?

まずは基本的なお話ですが

変動金利とはどのような住宅ローンなのでしょうか?

 

「変動というくらいだから金利が変動する」

 

多分ほとんどの方はこのくらいの認識で

 

「いつ金利が変わるのか?」

 

というところまで気にしていないのではないでしょうか?

変動金利の金利見直しは年2回!

当然ですが各金融機関はしっかりホームページ上で

記載してあります。

 

新潟でシェアNO.1の第四銀行さんもきちんと記載があります。

 

<変動金利型の金利について>

年2回、4月1日、10月1日における基準金利(※)をもとに見直し、それぞれ6月、12月の約定返済日(ボーナス返済併用の場合はボーナス返済日)の翌日より新利率を適用いたします。

適用金利は金利動向によっては月中に変わることがあります。(第四銀行HPより)

ほとんどの金融機関では第四銀行さん同様に基準金利に変動があった場合、

6月、12月の返済日翌日から適用金利を見直す、という場合がほとんどです!

 

ただし注意が必要な場合もあります。

金融機関都合で金利が見直される場合も!

市場で急激な金利上昇が起きた場合はその都度見直しされる場合があります。

ホームページなどではあまり記載がありませんが

実際に変動金利を借りる際の金銭消費貸借契約書には細かい文字で

記載があるので注意が必要です。

 

変動金利タイプ

お借入後の金利は、毎年4月1日10月1日の三井住友信託銀行の短期プライムレートを基準として年2回金利の見直しを行い、6月12月の約定返済日の翌日からそれぞれ新しい金利の適用となります。ただし、基準金利が大幅に変動した場合には、それ以外の日に適用している金利を見直す場合があります。(住信SBIネット銀行HPより)

 

変動金利という商品は銀行の都合で

いつでも金利を変更できる住宅ローン

 

という事を理解して借りる必要がある商品という事です。

 

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新潟で変動金利を利用する人が最低限知っておくべき変動金利の仕組み①

 

変動金利の見直しは6月、12月の返済日翌日から見直される!

 

ただし、急激な金利変動の場合は銀行都合で

それ以外に見直される場合もあるので注意が必要です!

 

お忘れなく!

変動金利の5年ルールとは?

先程は

 

変動金利は6月と12月に金利が見直しされる

 

そのようにお話しさせていただきました。

 

実際に今現在変動金利を利用している方は

「あれ?うちの住宅ローンは返済額は変わっていないけど?」

 

こんなふうにお感じの方も多いのではないでしょうか?

 

理由は2つあります。

ひとつは

変動金利の基準金利がしばらく動いていない事

 

もうひとつは

変動金利にはほとんどの金融機関で5年ルールが適用されている事

 

基準金利についての説明は後程行います。

 

ここでは金利見直しが半年ごとにかかっても

変動金利の返済額がすぐには変わらない

 

5年ルール

 

についてご説明します。

 

私もセミナーなどでよく利用させていただくのですが

フラット35の業者向けのページに記載の資料に

変動金利を分かりやすく説明した資料が掲載されています。

 

変動金利の仕組み
フラット35(住宅金融支援機構)HPより

画像をクリックしていただくと拡大してみていただく事が可能です。

 

5年ルールについては画像内のPoint1の部分が該当します。

オレンジとグレーのバーがそれぞれ半年を意味します。

 

バー2本で1年を意味します。

5年で10本目のバーのところで返済額見直しがかかります。

 

変動金利は半年ごとに金利見直しがかかっていますが

実際の返済額に反映されるのは5年ごと

という事にほとんどの金融機関ではなっています。

 

新潟で住宅ローンシェアNO.1の第四銀行さんもこのルールを適用しています。

 

適用利率に変更があった場合でも、毎年10月1日を基準とするご融資利率の5回目の見直しを行うまで(約5年間)は、ご返済額のうちの元金と利息の割合を調整しご返済額の変更は行いません。(第四銀行HPより)

金利変動時は元金と利息の割合で調整

上記画像を見ていただくとわかりますが

5年間返済金額は変わりませんが

半年ごとに金利変動が起きた場合

変わらない返済額の中で

元金と利息の割合が変動して調整しています。(図ではグレーの部分が元金、オレンジの部分が利息となっております)

 

例えば毎月の返済額が10万円、そのうち元金が8万円、利息が2万円とします。

金利上昇が起きるとこの割合が変わります。

 

元金が少なくなり、利息が増えてしまい8万円の元金が7万円に、

2万円の利息が3万円に増える場合もあります。

 

元金が当初の予定通りに減らない場合、

予定していた35年での返済が難しくなる

ケースも発生します。

 

金利が上昇しても

返済額が増えなくて安心

 

このように考えがちですが

結局は今払うべき利息を後にまわしているだけで

払わなければいけない事には変わりありません。

 

5年間支払額の変更はありませんが

適用金利に動きが無いか、元金は予定通りに減っているのか

定期的に金融機関から案内が届くので

確認するようにしてください。

 

FP木村FP木村

新潟で変動金利を利用する人が最低限知っておくべき変動金利の仕組み②

 

変動金利は半年ごとに金利の見直しが行われますが

毎月の返済額に反映されるのは5年ごと

の金融機関が多いです。

 

ただし、金利が動く場合は返済額の中で

元金と利息の割合が調整されており金利上昇が続くと

当初の完済予定年数で返済が終わらないケースもあるので

注意が必要です

変動金利の1.25倍ルールとは?

変動金利には先ほどお話しした

 

5年ルール

 

ともう一つ特徴的なルールがあります。

 

それが今回お話しさせていただく

 

1.25倍ルールです。

 

先ほどご紹介した変動金利の仕組みを表した

こちら画像でお話しさせていただきます。

変動金利の仕組み
フラット35(住宅金融支援機構)HPより

 

10年目から11年目のバーの部分をご覧ください。

ここでは先ほどお話しした5年ルールにのっとり

5年ごとの返済見直しのタイミングになります。

 

 

このタイミングで金利が上昇していた場合

ここから5年間は上昇後の返済額が続くことになります。

 

しかし、急激な金利上昇時にも返済に困らないように

ほとんどの金融機関では返済額の上昇は元の返済額の

 

1.25倍まで、に制限されるルールが存在します。

 

例えば現在の返済額が10万円/月の場合

どんなに金利が上昇していても12.5万円/月

までしか毎月の返済額は上昇しない、という事です。

 

ほとんどの金融機関の変動金利タイプはここまでお話しした

半年ごとの適用金利見直しに対し、返済額の変更は5年ごと。

 

大幅な金利上昇があっても

返済額が増える場合でも1.25倍まで、

何だか家計にやさしく安心な感じがしますよね。

変動金利の落とし穴

でもこの2つの仕組みが実は変動金利の落とし穴なんです!

 

先ほど金利が上昇しているにもかかわらず

返済額の上昇が1.25倍までにおさえられ、当初の予定通りに

元金が減らないケースが出てくる

 

とお話しさせていただきました。

 

このような状態が続くととても恐ろしい

未払い利息

が発生してきます。

 

変動金利の未払い利息とは?金利上昇時はどうなるのか?

変動金利を借りるうえで注意しなければいけないのが

先ほどお話した 未払い利息 です。

 

では、この未払い利息とはいったい何者なんでしょうか?

 

またまた支援機構さんのこの表が登場です!

変動金利の仕組み
フラット35(住宅金融支援機構)HPより

 

しつこいようですが表を確認しながら

変動金利の仕組みをおさらいしましょう!

  • 変動金利には6月、12月の年2回、適用金利の見直しがあります
  • しかし変動金利には5年ルールがあり、5年間は返済額は変わりません
  • また、大幅な金利上昇時も返済が続けられるよう、返済額の上昇は現在の1.25倍までと決まっています

ここまでは大丈夫でしょうか?

金利上昇時はどうなってしまうのか?

返済額が5年間変わらないにもかかわらず

1.25倍までに返済額の上昇が抑えられた場合

表右側のようなことが金利上昇時に起こる可能性があります。

 

6月、12月の金利見直しのタイミングでどんどん金利上昇すると

返済額が変わらない場合はオレンジの利息部分がどんどん増えて

元金の減りを圧迫していきます。

(表ではグレーの部分がどんどん少なくなっています)

 

このようになってくると毎月の返済額内で

払いきれない利息が発生してきます。

これが

未払い利息

と言われるものです。

 

この未払い利息が溜まっていくという事は

元金が減らずに当初の予定返済年数では完済できない

事を意味します。

未払い利息が発生してしまった場合の対処法

未払い利息が発生しているにもかかわらず何もしないと

最終返済日までに減っていない元金部分については

一括返済を求められてしまいます。

 

まぁ数万円程度なら何とか出来るかもしれませんが

何十万、百万円単位で残っている場合は

返済が難しくなってきます。

未払い利息が発生する場合は早めに金融機関に相談する事

未払い利息が発生している場合は

基本的には最終返済日に合わせて一括返済を求められてしまいます。

 

払える範囲の金額でしたら問題ないですが

金利上昇局面で未払い利息が溜まってしまい

一括での返済が厳しい場合はどうしたらよいのでしょうか?

 

基本的には早めに金融機関に相談していただき返済期間を延ばしてもらう

というのが対処法になるかと思います。

 

第四銀行さんもHP上で未払い利息に関しては以下のような記載があります。

 

変更後の新返済額は従前の返済額の125%以内とします。期間中に金利が上昇すると、返済最終期日に未返済残高が発生し、一括返済となる場合がありますが、期日の3ヵ月前までにお申し出いただければ期間の延長も可能です。

3か月前までに申請すれば期間の延長も可能です、という書き方です。

 

微妙ですよね(笑)

無条件に返済期間を延長してくれるわけではありません。

返済期間を延長できるかどうかは

それまでの返済状況や(遅れが無かったかどうかなど)収入、勤務先の属性など

考慮して銀行のさじ加減一つで決まるわけです。

 

変動金利の基準金利、適用金利、優遇金利とは?

住宅ローンを検討する際によく目にするのが

「適用金利は○○%です!」

「基準金利は○○%です!」

 

このような表記をよく見かけるかと思います。

 

「我が家が実際に住宅ローンを借りる時の金利はどの金利なんだろう?」

 

初めて住宅ローンをご検討、ご利用される方にとっては

とても分かりにくいのではないでしょうか?

 

普段から住宅ローンに関わっている我々ですらぱっと見よくわからない金利の仕組みが

あるので一生に一度しか基本的には関わらない皆さんは分からなくて当然かと思います。

 

「急に返済額が増えた」そんなふうに思った方は

そもそも「基準金利」と「優遇金利」「適用金利」の仕組みを理解していなかったからだと思います。

 

変動金利(ここでいう変動金利は10年固定金利なども含みます)を利用する際は

  • 基準金利とは何か?
  • 優遇金利とは何か?
  • 実際に適用される金利は結局のところどれなのか?

これらをしっかり理解してから利用するようにしましょう。

変動金利の基準金利(店頭金利)とは?

住宅ローンを利用する際の「基準金利(店頭金利)」

というのは、商品購入を例に例えると「定価」になります。

 

仕入れにかかる費用や人件費などの経費、利益を乗せて

利益を最大限確保できる価格です。

 

第四銀行さんを例にさせていただきますが

各金利タイプの基準金利(店頭金利)以下のようになっています。

第四銀行基準金利
第四銀行HPより

第四銀行さんで変動金利を借りる際の基準金利は2020年6月時点は

2.725% となっています。

 

この金利はリーマンショック以降ほとんど動いていません。

以下は都市銀行の変動等の金利の推移です。2009年以降変動金利の

基準金利は2.475%のままです。

変動金利の金利推移
フラット35HPより

 

 

基準金利(店頭金利)が動いていないのに借りるタイミングによって金利差が出るのはどうしてなのか?

先ほど2009年以降変動金利の基準金利はほぼ動いていない

このようにお話ししました。

 

本来であれば基準金利が変わらないので10年前に変動金利を借りた方

最近変動金利を借りた方、どちらも金利は同じはずですよね?

 

しかしながら某都市銀行を例にお話ししますが

実際に変動金利を借りた方の金利は0.2%程度、今現在借りている方の方が

低くなっています。

 

う~ん、訳が分からないですよね?(笑)

 

この理由を解決するのために登場するのが次にお話しする

優遇金利

です。

変動金利の優遇金利とは?

基準金利(店頭金利)が「定価」にあたる

と先ほどお話ししました。

 

これに対して優遇金利は「値引き」にあたります。

変動金利の基準金利と優遇金利の関係
変動金利の基準金利と優遇金利の関係

 

現在は皆さんご存じの通り金融機関同士で

金利の値下げ合戦が続いています。

(新潟は大手地銀2行が合併したことにより今後は

あまり大きな金利競争は無いかもしれませんが

それでも全国的にみても低い水準で推移しています)

 

 

同じ商品を購入する場合でも買うタイミングや競合によって

値段が異なるように住宅ローンも借入時期や競合との価格競争で

値引きを強いられる場合があります。

 

 

ここで登場するのが「値引き」にあたる

優遇金利

となります。

 

優遇金利を動かすことで実際に借入する際の適用金利に差をつけることで

金融機関は過去に貸し出したお客様の金利は下げずに済む訳です。

(金利を引き下げる場合、仮に基準金利を引き下げてしまうと過去に借りた方の適用金利も引き下げてしまうことになり銀行としては困ってしまうわけです。そこで考え出されたのが優遇金利ですが、当初はいついつまでの期間限定、という感じが多かったですが、最近は優遇金利の適用が恒常化しています)

変動金利で借りる場合の金利は結局どれなのか?

で、結論となりますがこれからあなたが

変動金利を借りる場合の適用金利は以下の式で計算できます。

 

基準金利(店頭金利) - 優遇金利 = あなたに適用される金利

 

基本的に変動金利をご利用の場合はどの金融機関でお借入の場合も上記の式が当てはまります。

 

では最後に新潟NO.1の第四銀行さんを例に見てみましょう。

第四銀行さんはHP上には特に優遇金利の記載はないですが

適用金利そのものがズバリ出ていますね。

第四銀行変動金利(適用金利)
第四銀行様HPより

 

変動金利は2020年6月現在0.725%が適用金利で実際にあなたが借入れる金利となります。

 

逆の計算をしてみると

基準金利が2.725%

適用金利が0.725%

なので

 

第四銀行さんで2020年6月にお借入の場合の優遇金利は2.0%となり

変動金利を借入期間中この優遇金利にあたる2.0%が

基準金利からマイナスされる、という事になります。

 

優遇金利の注意点

 

金利の値引き競争のおかげで我々借りる側は

ありがたい優遇金利の適用を受けることが出来るのですが

注意も必要です。

 

再ほどの第四銀行さんの場合は借入期間中、とお話ししましたが

金融機関によっては当初〇年間などとしている場合もあります。

 

この場合は決められた期間しか優遇金利の適用が無いため適用金利の変更に注意が必要です。

 

もう一つの注意点は優遇金利が適用されなくなるケースです。

 

あまりないケースかもしれませんが

返済の遅れなどが頻繁にある方は、優遇金利の適用を外される場合もあります。

こちらについては各金融機関ごとに対応が異なるため

  • これから借入予定の方は優遇金利の外れる場合の条件をきちんと確認しておく
  • 既に借り入れている方は契約書を確認するか担当者へ聞いてみる

 

上記対応された方が良いかもしれません。

厳しい金融機関は一度でも遅延があると優遇金利を外される

というケースもあるようです。

 

変動金利の金利決定の仕組み

本日最後は変動金利の金利決定の仕組みです。

ほとんどの金融機関で変動金利は「政策金利」と連動して動く「短期プライムレート」を基準としています。

政策金利とは?

政策金利とは、中央銀行が、一般の銀行に融資する際の金利。 中央銀行の金融政策によって決められ、景気が良い場合には高く設定され、景気が悪い場合には低く設定される。これによって、景気が良い場合には預貯金やローンの金利が上がり、通貨の流通が抑えられる。

ウィキペディアより

短期プライムレートというのは、民間の金融機関が優良な企業さん向けに1年以内の短期で貸し出す際に適用する最優遇貸出金利です。

 

10年以上各金融機関の変動金利の基準金利(店頭金利)が動いていないのは

短期プライムレートが動かない、更には政策金利が動かないことが原因となっています。

変動金利はまだまだ下がり続けるのか?

では、政策金利がさらに下がると短期プライムレートも更に下がり

変動金利も今以上に下がるのでしょうか?

政策金利と短プラの推移

過去10年程度の政策金利と短期プライムレートの推移になります。

2013年3月までは短期プライムレートは政策金利に連動して下がっていましたが

2013年4月に政策金利が0%になった際は短期プライムレートは下がりませんでした。

更に2016年1月にマイナス金利政策導入後も短期プライムレートは下がることなく現在に至っています。

 

ここから何が読み取れるか?

 

短期プライムレートは既にこれ以上下げることが出来ない状況にあり、

という事は変動金利もこれ以上下がりようがない水準にあるという事です。

 

 

この状況がいつまで続くのか?

これはどんな金融のプロでも見通すことは出来ませんが

我々が変動金利を借りる際にできることは

 

今以上に金利が下がる、という事は期待せずに

金利上昇時家計に対するリスクにどう対処していくのか

 

しっかりと考えてから変動金利を利用する、という事ではないでしょうか。

変動金利を利用する際に最低限知っておくべき変動金利の仕組みのまとめ

 

  1. 多くの金融機関では6月、12月の年2回、適用金利の見直しがあります
  2. 毎月の返済額は5年間は変わることはありません
  3. 5年ごとの返済額の変更の際、返済額上昇の上限はいくら金利が上昇したとしても変更前の返済額の1.25倍となるルールを採用していく金融機関が多くあります
  4. 返済額の上昇幅の制限があり一見安心のようですが、金利上昇時は払いきれない利息(未払い利息)が発生するケースがあり注意が必要です
  5. 未払い利息は基本的には最終返済日にまとめて返済しなければいけません
  6. 変動金利の定価にあたるものが基準金利(店頭金利)、値引きにあたるものが優遇金利、実際に支払う際の金利が適用金利となります
  7. 多くの金融機関で変動金利は短期プライムレートを基に基準金利(店頭金利)が決定します
  8. 政策金利に連動して短期プライムレートを下げることが出来ない水準に来ているため、変動金利が今以上下がっていくのは難しい状況です

 

FP木村FP木村

如何でしたでしょうか?見た目の金利が低い変動金利ですが、その分金利上昇時のリスクは貸す側(金融機関)ではなく、借りる側(あなた)が負うことになります。

 

変動金利を利用しようとお考えの方には、借りる際のリスク管理、借りた後のリスク管理、この2つが求められます。

 

途中でもお話ししましたが、変動金利は貸す側(金融機関)の都合でいつでも金利を変えることが出来る住宅ローンである、という事を忘れずにリスク管理を徹底して利用するようにしましょう!

 

ご自身では難しいとお思いの方は、お気軽にご相談下さい!初回60分は無料でご相談をお受けしております!