【2026年版】住宅購入の諸費用は総額いくら？新築・中古別の相場と内訳を新潟FPが徹底解説
「物件価格は3,500万円で予算内……あれ、諸費用って別にかかるの？」
住宅購入を進めていくと、必ずぶつかるこの壁。
住宅ローンを組むとき、物件価格以外に「なんか色々かかる費用」があることは知っていても、実際いくら必要なのか、何に使われるのかがよくわからない。
そんな方、実は多いんです。
ざっくりとお伝えすると、諸費用の目安は物件価格の5〜12%。3,000万円の新築なら約150〜250万円が別途必要に。
「知らなかった！」では済まない金額ですよね。
私は新潟でFPとして多くのご家族の住宅購入の相談にお受けさせていただいていますが「諸費用を現金で準備するのは難しい」という方かなり多い印象です。
この記事で、新潟のリアルな事例を交えながら、諸費用の全体像とと賢い節約術を丸ごと解説させていただきます。
まず結論！諸費用の総額相場は物件価格の5〜12%【新築・中古・注文住宅別】
住宅購入を検討しているなら、最初に知っておきたいのが「諸費用は物件価格とは別にかかる現金」という事実です。
最近の住宅ローンは、ほとんどのケースで諸費用含めて借り入れ可能なので現金がなくても問題はないのですが、その分毎月の返済額が増える、というデメリットもあるので注意が必要です。
では、実際にどのくらいかかるのか。物件の種類別に整理しました。
| 物件の種類 | 諸費用の目安 | 3,500万円の場合 |
| 新築建売一戸建て | 物件価格の5〜7% | 約175万〜245万円 |
| 注文住宅（土地+建物） | 物件価格の6〜8% | 約210万〜280万円 |
| 中古一戸建て・マンション | 物件価格の7〜10% | 約245万〜350万円 |
※仲介手数料が発生する場合（建売・中古）は上限寄りになります。売主直売の新築建売は仲介手数料が不要なため、下限に近くなる場合があります。
中古物件が割高になる理由は、仲介手数料（物件価格の3%+6万円）がほとんどのケースで発生することに加え、登記関係費用も建物の評価額に応じてかさみやすいためです。
なお、この「諸費用」の範囲についてひとこと補足を。
注文住宅の場合、地盤調査費や建築確認申請費用などは、工務店やハウスメーカーとの請負金額に含まれるのが一般的です。
この記事では、ローン関係費用・登記関係費用・保険料・仲介手数料など「住宅ローン契約と物件取得に直接かかる費用」を諸費用として解説します。
また、引っ越し費用や新居の家具・家電購入費は別途かかります。
引っ越しは時期によって20〜50万円、家具家電は100万円以上になることも珍しくありません。
諸費用とは別枠で予算を確保しておくことをおすすめします。
諸費用の全項目と金額・支払いタイミング一覧【見落とし注意】
諸費用は「一度にまとめて払う」ものではなく、契約から引き渡しまでの各タイミングで分散して支払うのが特徴です。
「決済日に急に大金が必要になった！」とならないよう、項目・金額・タイミングをセットで把握しておきましょう。
💰 ローン関係費用
① 融資手数料（事務手数料）
金融機関に支払う手数料です。現在の主流は「融資金額×2.2%（税込）」の定率型。3,500万円の借入であれば約77万円になります。
ネット銀行系はこのタイプが多く、地方銀行では数万円の定額型を採用しているところもあります。
第四北越銀行など新潟の地元金融機関では定額型・定率型が混在しているため、事前に確認を。
② 印紙税
売買契約書とローン契約書それぞれに必要な税金です。
| 契約金額 | 売買契約書 | ローン契約書 |
| 1,000万円超〜5,000万円以下 | 1万円 | 2万円 |
| 5,000万円超〜1億円以下 | 3万円 | 6万円 |
3,500万円の物件であれば合計3万円。
金額は小さいですが、現金での用意が必要です。
なお電子契約を利用すると印紙税が不要になる金融機関も増えています。
🏠 登記関係費用
③ 登録免許税
所有権移転登記・抵当権設定登記に課される税金です。
- 所有権移転（建物）：固定資産税評価額 × 0.3%（軽減措置適用・2026年3月31日まで）
- 抵当権設定：借入金額 × 0.1%（軽減措置適用・2027年3月31日まで）
新潟エリアで3,500万円の建売を購入した場合、目安として合計10〜20万円程度になるケースが多いです。
④ 司法書士報酬
登記手続きを代行する司法書士への報酬です。
相場は10〜15万円程度。金融機関から「指定の司法書士を使ってください」と言われることもありますが、交渉次第で自分で選べる場合もあります。
複数に見積もりを取ることで数万円の節約につながることもあります。
🔥 保険関係費用
⑤ 火災保険料
住宅ローン利用の際は加入必須です。保険会社・補償内容・建物構造・築年数によって大きく異なりますが、新築一戸建てで10〜20万円程度（最長5年契約）が目安です。
※2022年の制度改正により、現在の最長契約期間は5年となっています。
新潟エリアは雪害・水害リスクがあるため、雪災補償・水災補償が含まれているかを必ず確認してください。
補償を削りすぎて「いざというとき出なかった」では本末転倒です。
支払いタイミング：融資実行前までに加入・一括払いが多い
⑥ 地震保険料
火災保険とセットでのみ加入可能です。保険金額・地域・建物構造によって異なりますが、年間1〜3万円程度（地震保険金額1,000万円あたり）が目安。
新潟は中程度のリスク地域に分類されています。
🤝 売買関係費用
⑦ 仲介手数料
不動産仲介会社を通じて購入した場合に発生します。法律で上限が定められており「物件価格×3%＋6万円＋消費税」が上限です。
3,500万円の物件では約122万円が上限額になります。
売主から直接購入する新築建売（売主直売）の場合は不要です。
新潟エリアでも売主直売物件は増えているので、購入前に確認する価値があります。
📋 税金
⑧ 不動産取得税
不動産を取得した後（通常6ヶ月〜1年半後）に都道府県から納付書が届く税金です。
原則「固定資産税評価額×3%」ですが、新築住宅は軽減措置が充実しており、実質ゼロ〜数万円に収まるケースが多いです。
「後から突然請求が来た！」と驚く方が多い費用なので、事前に把握しておきましょう。
※以下は諸費用を現金で準備する場合の目安です。現在は諸費用をすべて住宅ローンに組み込んで借り入れできる金融機関も多く、その場合は融資金の中から各費用が支払われます。詳しくは第3章で解説します。
✅ 支払いタイミング早見表
| タイミング | 主な費用 | 目安金額（3,500万円・新築建売の場合） |
| 売買契約時 | 印紙税・仲介手数料（半額） | 約62万円 |
| 融資実行・決済日 | 融資手数料・登記費用・仲介手数料（残額）・火災保険 | 約120〜150万円 |
| 後日（数ヶ月〜1年半後） | 不動産取得税 | 数万円〜（軽減後） |
※3,500万円の新築建売（仲介あり）を購入した場合の目安 合計：約252万円
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諸費用を住宅ローンに組み込む仕組みとリスク
「諸費用って現金で用意しないといけないんですか？」
住宅購入相談でよく聞かれる質問のひとつです。結論からお伝えすると、現在は諸費用をすべて住宅ローンに組み込んで借り入れできる金融機関が増えています。
頭金ゼロ・諸費用込みでローンを組むことは、今や珍しくありません。
ただし、FPとして「それで本当に大丈夫ですか？」と必ず確認するようにしています。
その理由を正直にお話しします。
諸費用込み融資（オーバーローン）の仕組み
通常、住宅ローンは「物件の担保価値の範囲内」で借り入れるのが原則です。
しかし諸費用を組み込む場合、物件価格を超えた金額を借りる「オーバーローン」の状態になります。
たとえば3,800万円の建売を購入し、諸費用200万円も含めて4,000万円を借り入れるケースがこれにあたります。
多くの銀行がこれを認めていますが、審査の際に「なぜ物件価格を超えて借りるのか」を確認される場合があります。
諸費用をローンに組み込む場合のコスト
200万円を変動金利1%（2026年現在の平均的な水準）で35年借りた場合、総返済額は約237万円。諸費用を現金で払った場合との差額は約37万円になります。
「月々の負担はわずかな差だから」と思いがちですが、長期的には確実にコストが増えることは理解しておきましょう。
また、諸費用込み融資には以下のリスクもあります。
① 担保割れリスクが生じる
物件価格を超えて借り入れているため、万が一売却が必要になったとき、売却価格でローンを完済できない「担保割れ」の状態に陥りやすくなります。
特に購入直後は物件の市場価値がローン残高を下回りやすい時期。
離婚・転勤・病気など、人生に想定外はつきものです。
② 金融機関によっては金利条件が不利になる
諸費用込み融資に対して、通常より金利を高く設定する金融機関もあります。
10〜20%の頭金を入れることで有利な金利条件を使えるケースもあるため、適用金利は必ず事前に確認しましょう。
「現金は出さずに運用へ回す」という考え方も
一方で、最近の住宅購入の相談では「手持ちの現金をあえてローンに充てず、NISAなどの資産運用に回す」という選択をされる方も増えています。
住宅ローンの金利が低水準にある現状では、ローンの利息負担よりも長期的な運用リターンのほうが上回るケースも多く、必ずしも「現金で払うのが正解」とは言い切れなくなっています。
では、どうするのが正解？
正直にお伝えすると、「どちらが正解」という答えはありません。
| 現金で諸費用を用意する | ローンに組み込んで運用へ回す |
| 総返済額を抑えられる | 手元資金を運用に活かせる |
| 担保割れリスクを減らせる | 運用次第でトータルプラスになる可能性も |
| 精神的な安心感がある | 運用リスクは自身で負う必要がある |
大切なのは、自分自身の返済能力・運用へのスタンス・ライフプランに沿って選択することです。
「周りがそうしているから」「銀行に勧められたから」という理由だけで決めるのではなく、一度FPに相談しながら自分に合った資金計画を立てることをおすすめします。
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諸費用を正攻法で節約する3つのポイント
「諸費用って、削れるものなの？」と思われるかもしれません。
税金や登録免許税など、法律で決まっているものは削れません。
しかし工夫次第で数万円〜数十万円単位で節約できる項目も確実に存在します。
新潟で私がご相談させていただく中で実際に効果があった方法を3つお伝えします。
① 火災保険は複数社で必ず相見積もりを取る
火災保険は住宅ローン利用の際に加入必須ですが、保険会社・補償内容によって保険料に大きな差が出る費用のひとつです。
同じ建物・同じ補償内容でも、保険会社によって10〜20万円の差が出ることは珍しくありません。
新潟エリアで特に注意したいのが補償内容の選び方です。
- 雪災補償：新潟の冬は屋根への積雪荷重・落雪による被害リスクが高い。必ず含めておきたい補償です
- 水災補償：信濃川・阿賀野川流域など浸水リスクのあるエリアは必須。ハザードマップで確認を
- 風災補償：日本海側特有の強風リスクに備えて
「保険料を安くしたいから」と補償を削りすぎて、いざというときに保険が出ない。
これが最も避けたいパターンです。補償内容をしっかり確認した上で、複数社の見積もりを比較することが賢い節約の第一歩です。
現在は保険代理店やオンラインの一括見積もりサービスを使えば、手間なく複数社を比較できます。
最長5年契約をうまく活用し、まとめて支払うことで割引になるケースもあります。
② 仲介手数料を交渉する、または売主直売物件を選ぶ
仲介手数料は「物件価格×3%＋6万円＋消費税」が法定上限です。
3,800万円の物件であれば約133万円にのぼります。
諸費用の中でも特に大きな金額になるため、ここを抑えられると全体の負担感がぐっと変わります。
節約の方法は主に2つです。
方法A：不動産会社に交渉する
法定上限はあくまで「上限」であり、交渉によって減額してもらえる場合があります。
特に値引き交渉が難しい物件価格に比べ、仲介手数料は比較的交渉の余地があります。
「手数料を少し下げてもらえませんか？」と一言聞いてみる価値はあります。
方法B：売主直売物件を選ぶ
ハウスメーカーや工務店が直接販売する新築建売物件（売主直売）であれば、仲介会社が間に入らないため仲介手数料がゼロになります。
新潟エリアでも売主直売の新築建売は増えています。
物件を探す際に「仲介なし」「売主直売」を条件のひとつに加えてみましょう。
③ 司法書士を自分で選ぶ
登記手続きを担う司法書士の報酬は、相場として10〜15万円程度です。
金融機関から「こちらの司法書士をご利用ください」と指定されることがありますが、必ずしもその司法書士に依頼しなければならないわけではありません。
自分で司法書士を選べる場合は、複数の事務所に見積もりを依頼してみましょう。
同じ登記手続きでも事務所によって報酬に差があり、数万円の節約につながることがあります。
ただし、金融機関によっては「融資の条件として指定司法書士の利用を求める」ケースもあります。事前に確認しておくと安心です。
節約効果のまとめ
| 節約ポイント | 効果の目安 |
| 火災保険の相見積もり | 10〜20万円程度 |
| 仲介手数料の交渉・売主直売 | 数万円〜133万円（売主直売の場合） |
| 司法書士の自己選定 | 数万円程度 |
上手く組み合わせれば、トータルで数十万円単位の節約も十分に現実的です。
「諸費用は仕方ない出費」と思わず、一つひとつ見直す姿勢が大切です。
新潟での住宅購入のリアル事例【3,800万円の建売ケース】
「新潟で家を買うとき、諸費用って実際どのくらい必要だったの？」
ここでは私が実際に相談を受けたケースをもとに、諸費用の全体像をリアルにお伝えします。
個人情報の観点から詳細は一部変更していますが、資金計画の流れは実際の相談に沿っています。
Cさん夫婦の相談内容
【プロフィール】
- 30代前半・共働き夫婦、子ども1人
- 新潟市西区の新築建売（仲介あり）を3,800万円で購入予定
- 手元資金は約300万円
- 「諸費用をローンに組み込んで、手元の300万円はそのまま残しておきたい」とのご希望
諸費用の試算結果
まず諸費用の全体像を一緒に整理しました。
| 項目 | 金額（目安） |
| 融資手数料（借入額×2.2%） | 約85万円 |
| 印紙税（売買契約・金消契約） | 約3万円 |
| 登録免許税 | 約15万円 |
| 司法書士報酬 | 約12万円 |
| 火災保険料（5年・水災補償含む） | 約30万円 |
| 地震保険料（5年） | 約5万円 |
| 仲介手数料 | 約133万円 |
| 合計 | 約283万円 |
物件価格3,800万円に対して約7.4%。仲介手数料が含まれる建売購入としては、ほぼ標準的な水準です。
FPとしてお伝えしたこと
Cさん夫婦の最初のご希望は「諸費用283万円をすべてローンに組み込みたい」でした。
そこで私からは以下の試算をお見せしました。
【諸費用込み融資（4,083万円借入）の場合】
- 月々返済額（変動金利1%・35年）：約約11万5千円
- 諸費用分283万円の35年間の総利息：約50万円
一方で、「手元の300万円をNISAで年率5%で20年運用した場合」のシミュレーションもお見せしました。
- 20年後の試算額：約796万円（元本300万円 → 約2.6倍）
総利息49万円の節約よりも、運用で増える可能性のほうがはるかに大きい——この数字を見て、Cさん夫婦は考え方が大きく変わりました。
最終的な判断
Cさん夫婦が選んだのは、「諸費用はローンに組み込み、手元資金300万円はNISAで運用する」という方針でした。
ただし、私からは以下の点も念押ししました。
- NISAの運用はあくまで「可能性」であり、元本保証ではない
- 変動金利は今後上昇する可能性があり、返済額が増えるリスクがある
- 万が一の収入減に備えて、生活費6ヶ月分程度の緊急予備費は別途確保すること
「どちらが正解か」ではなく、「自分たちのライフプランに合っているか」を基準に判断する——これがCさん夫婦の結論であり、私がFPとして最も大切にしていることでもあります。
この事例から学べること
- 諸費用の総額は事前に試算しておくことで「想定外の出費」を防げる
- 「現金で払うべき」「ローンに組み込むべき」という正解は一つではない
- 返済リスク・運用リスク・ライフプランを総合的に判断することが重要
- 迷ったときはFPへの相談が最短ルート
よくある質問とその回答
Q1. 諸費用はいつまでに現金で用意しておく必要がありますか？
諸費用の支払いは売買契約時・融資実行時・引き渡し時など複数のタイミングに分散しています。
特に売買契約時には仲介手数料の半額が必要になるため、契約を結ぶ前には一定の現金が手元にあることが必要です。
「物件が決まってから慌てて準備する」では間に合わないケースもあるため、購入検討を始めた段階から資金の目途をつけておくことをおすすめします。
Q2. 諸費用を住宅ローンに組み込む場合、審査への影響はありますか？
物件価格を超えた借り入れになるため、金融機関によっては通常の審査より厳しく確認されるケースがあります。
また借入総額が増えることで返済負担率が上がり、希望額の融資が受けられなくなる可能性もあります。
諸費用込みで申し込む場合は、事前に金融機関へ相談し、審査への影響を確認しておくと安心です。
Q3. 諸費用をローンに組み込むと、毎月の返済額はどのくらい増えますか？
諸費用200〜270万円をローンに組み込んだ場合、変動金利1%・35年返済で試算すると月々の返済額は約6,000〜8,000円程度増える計算になります。
「月々の差は小さい」と感じるかもしれませんが、35年間の総利息は35〜49万円増加します。
さらに今後の金利上昇局面では利息負担がさらに膨らむ可能性もあります。
月々の負担感だけでなく、総返済額・金利変動リスクの両面から判断することが大切です。
Q4. 仲介手数料は必ずかかるものですか？
仲介会社を通じて購入する場合は発生しますが、ハウスメーカーや工務店が直接販売する売主直売物件であれば仲介手数料はかかりません。
新潟エリアでも売主直売の新築建売は増えており、諸費用を大幅に抑えられる可能性があります。
物件を探す際に「売主直売かどうか」を確認することが、賢い諸費用節約の第一歩です。
Q5. 不動産取得税はいつ、いくらくらいかかりますか？
不動産取得税は物件の引き渡しから数ヶ月〜1年半後に都道府県から納付書が届きます。
原則は固定資産税評価額の3%ですが、新築住宅には充実した軽減措置があり、要件を満たせば実質ゼロ〜数万円に収まるケースがほとんどです。
ただし軽減措置は自動適用ではなく申告が必要な場合もあるため、引き渡し後に都道府県の窓口へ確認しておくと安心です。
まとめ
諸費用の総額は物件価格の5～12%が目安
新築建売で5〜7%、中古物件で7〜10%、注文住宅は6〜8%程度。
3,800万円の建売購入では仲介手数料込みで250〜270万円程度が必要になることを念頭に置き、物件価格だけでなく諸費用を含めた総額で資金計画を立てることが重要です。
諸費用の内訳は「ローン関係・登記関係・保険・仲介手数料・税金」の5つに大別される
それぞれ支払いタイミングが異なるため、「いつまでにいくら必要か」を事前に整理しておくことが大切です。
特に売買契約時には仲介手数料の半額が必要になるため、早めの準備が肝心です。
諸費用を住宅ローンに組み込むことは可能だが、メリット・デメリットの両面がある
総返済額が増える・担保割れリスクがあるという側面がある一方、手元資金をNISAなどの運用に回すことで長期的にプラスになる可能性もあります。
「現金で払うのが正解」という時代ではなく、自身の返済能力・運用スタンス・ライフプランに合わせて判断することが重要です。
諸費用の節約は工夫次第で数十万円単位が可能
火災保険の相見積もり・売主直売物件の検討・司法書士の自己選定など、削れる項目は確実に存在します。
資金計画に迷ったら、早めにFPへ相談することをおすすめします
諸費用の試算・ローンの組み方・運用との兼ね合いなど、個人の状況によって最適な選択は異なります。
「なんとなくローンを組んだ」「後から諸費用が足りなかった」という後悔をしないために、購入を決める前の段階からプロに相談する習慣をつけてください。
きむら たかゆき
マイホームお金の相談窓口 代表FP
（旧新潟ファイナンシャルデザイン）
一般社団法人 住宅ローンサポート協会 代表理事
元住宅営業 / 元住宅ローン会社役員 / セミナー実績100件以上 / テレビ出演 / 新聞掲載
1,200 組
相談実績
15 年
FP 歴
16,000人
Xフォロワー
元住宅営業
元住宅ローン会社役員
メディア出演多数
メディア掲載・セミナー実績
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