【2026年版】住宅取得資金の贈与はいつまで？いくら非課税？FPが条件・落とし穴・新潟の事例を徹底解説

相談にいらっしゃる方から、こういう話を最近よく聞くようになりました。

嬉しい申し出なのに、なんとなく後ろめたくて、話を進められないままになっているご夫婦が多いんです。

安心してください。実は、住宅購入のための資金援助なら、最大1,110万円まで贈与税がかからない制度があります。

「1,110万円って、すごくない！？」

そうなんです。すごいんです（笑）。ただし、2026年12月31日までという期限付きで、条件もいくつかあります。

この条件を知らずに動くと、せっかくの援助が一部課税対象になってしまうケースもあるので、今日は実際に私が相談を受けた新潟の事例を交えながら、わかりやすくお伝えしていきますね。

非課税になる金額はいくら？一覧で即答

まず「いくら非課税になるか」を先にお伝えします。

住宅取得等資金の贈与の非課税制度（正式名称：直系尊属から住宅取得等資金の贈与を受けた場合の贈与税の非課税）では、購入する住宅の種類によって非課税になる金額が変わります。

住宅の種類	非課税限度額
省エネ等住宅（高性能住宅）	1,000万円
一般住宅（それ以外）	500万円

さらに、毎年使える暦年贈与の基礎控除110万円と組み合わせると、最大1,110万円まで非課税で受け取れます。

たとえば「省エネ住宅を建てるために、父から1,000万円・暦年贈与枠で110万円」という形で受け取れば、合計1,110万円を贈与税ゼロで受け取ることができます。

ただし、この非課税枠は受け取る側（子や孫）1人あたりの上限です。祖父・父の両方から受け取る場合も、合算して1,000万円が上限になりますのでご注意ください。

✅ ポイント：省エネ住宅かどうかで500万円差が出る

住宅会社に「この家は省エネ等住宅の基準を満たしていますか？」と必ず確認しましょう。新潟で最近建てられる注文住宅の多くは省エネ基準をクリアしていますが、判断は業者に委ねるのが確実です。

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いつまで使える？2026年12月末の期限と「間に合わない」パターン

この制度の対象期間は、令和6年（2024年）1月1日から令和8年（2026年）12月31日までの贈与です。

「まだ2026年内だから大丈夫でしょ」と思ったあなた、住宅の種類によって「間に合う・間に合わない」の判断基準が変わります。これを知らずに動くと思わぬ落とし穴にはまるので、しっかり確認しておきましょう。

🏠 注文住宅の場合：「棟上げ」まで進んでいれば年内入居でOK

注文住宅（建築請負契約で建てる家）には、嬉しい例外規定があります。

新築限定で、翌年3月15日までに工事が「棟上げの状態」まで進んでいれば、住宅取得資金贈与の特例の適用を受けることができます。つまり、完成・引き渡しを受けていなくても適用が可能となります。

「棟上げ」とは、建物の骨組みが完成し、屋根の一番高い場所に「棟木（むなぎ）」と呼ばれる木材が取り付けられた状態のことです。

新潟でよく建てられる在来工法・2×4工法ともに、この棟上げの段階で証明書類を取得できます。

この場合に必要な追加書類は以下の2点です。

必要書類	内容
①建設業者発行の証明書	「住宅用家屋が新築に準ずる状態であること」と工事完成予定日が記載されたもの
②居住開始の誓約書	完成後、遅滞なく入居することを約束し、居住開始予定時期を記載したもの

これらを添付して翌年3月15日までに贈与税の申告を行い、その後実際に入居したら住民票を税務署に届け出ます。

ただし、贈与税の申告書を提出した年の12月31日までに居住開始しなければ、非課税特例の適用は取り消され、贈与税の納付が必要となります。

🏢 建売・分譲マンションの場合：3月15日の引き渡しが絶対条件

建売住宅や分譲マンションなどは、完成引き渡しを受けるときが贈与年の翌年3月15日まででなければなりませんので間違えないようにしてください。

棟上げ特例は注文住宅（請負契約）のみの規定です。分譲マンションや建売住宅には適用されませんので、この区別は必ず覚えておいてください。

✅ 住宅タイプ別・期限まとめ

住宅の種類	3月15日までに必要なこと	入居期限
注文住宅	棟上げ完了＋申告書の提出	贈与年の翌年12月31日まで
建売・分譲マンション	引き渡し完了＋居住開始	原則3月15日まで

⚠️ 「どうせ次も延長されるだろう」は危険

この特例は、令和5年12月31日が期限のはずでしたが、3年間の延長が決まり、令和8年12月31日まで使えるようになりました。過去の延長実績があるとはいえ、次の延長は現時点で未確定です。2026年末を確実な期限として計画を立てることをおすすめします。

やりがちな失敗4選（先に知っておけば防げる）

「非課税になると聞いていたのに、後から税務署に指摘された」というケースは、情報不足によるタイミングミスや条件の見落としがほとんどです。

FP相談の現場でよく見かける失敗パターンを4つ、先にお伝えしておくので参考にしていただき、同じ失敗をしないよう注意してください。

❌ 失敗①：お嫁さん・お婿さんへの贈与は対象外

これが一番多い勘違いです。

この制度が使えるのは、贈与する人の直系卑属（実の子・孫）に限られます。

たとえば、妻の親が夫に住宅購入資金を援助した場合、夫は妻の親の「直系卑属」にあたらないため、非課税制度が使えません。

「じゃあ、妻に贈与してもらえばいい？」

その通りです。援助を受ける名義を、実の子である妻にするのが正解です。

そうすれば妻側の非課税枠が使えます。ただしその場合は、住宅の共有持分も妻名義で登記する必要がある点に注意してください。名義と持分がズレていると、別の贈与問題が発生します。

❌ 失敗②：贈与のタイミングが早すぎた・遅すぎた

実際に贈与を受けるタイミングは、居住開始の前が要件となっており、新築住宅の建築であれば、住宅の引き渡しの前ということです。

居住を開始した後に資金贈与を受けた場合、非課税の特例の対象外となりますので注意が必要です。

よくある「早すぎ」の失敗例として、「住宅展示場で気持ちが盛り上がり、まだ工務店も決まっていないのに年内に親から振り込んでもらった」というパターンがあります。

注文住宅の場合は翌年3月15日までに棟上げが完了していることが条件ですので、贈与を受けた時点で着工の見通しが立っていない状態は非常にリスクが高いです。

一方「遅すぎ」の失敗もあります。建物が完成して引き渡しを受け、すでに入居した後に「そういえば贈与してもらおう」と動くケースです。

居住を開始した後に資金贈与を受けた場合、非課税の特例の対象外となります。

贈与の実行は「土地の決済前・着工後・引き渡し前」あたりをおすすめします。

❌ 失敗③：贈与税ゼロなのに申告しなかった

「どうせ非課税なんだから、申告しなくていいよね？」

これは誤りです。

たとえ非課税限度額内の贈与であっても、贈与税の申告を行わないと特例が無効となり、通常の贈与税が課されてしまいます。

非課税だからといって申告が不要になるわけではないため、申告を忘れずに行うことが非常に重要です。

さらに見落としがちなのが、棟上げ特例を使った場合の「入居後の届け出」です。3月15日時点でまだ未完成・未入居で申告した場合、実際に入居した後に住民票を取得して税務署へ届け出る必要があります。

この後追い手続きを忘れると、せっかくの申告が無効になるリスクがあります。

贈与税の申告期限は贈与を受けた年の翌年2月1日〜3月15日です、忘れずにしっかり行ってください。

❌ 失敗④：合計所得が2,000万円を超えていた

意外と見落とされがちなのが、受け取る側の所得制限です。

贈与を受ける側の条件として、贈与を受けた年の所得が2,000万円以下であることが求められます。床面積が40㎡以上50㎡未満の場合には、1,000万円以下となります。

注意が必要なのは、給与収入だけで判断しないことです。土地や株を売却した年は譲渡所得が加算されるため、年収としては問題なくても合計所得が2,000万円を超えてしまうことがあります。

共働き世帯の場合、判定は個人単位です。夫の所得が超えていても、妻の所得が2,000万円以下であれば妻名義の贈与は対象になります。

不動産売却などのイベントがある年と贈与の年は、できるだけずらすことを検討してみてください。

💡 失敗の9割は「事前の確認不足」です

贈与を実行する前に、①名義は誰にするか、②住宅の工事スケジュールと贈与のタイミングは合っているか、③申告の準備はできているか、この3点を必ず確認してください。

少しでも不安があれば、贈与実行前にFPや税理士に相談することを強くおすすめします。

失敗して贈与税かかる前に相談してください

非課税を受けるための5つの条件（チェックリスト形式）

「うちは条件を満たしているのかな？」と不安な方のために、チェックリスト形式でまとめました。贈与を受ける前に、必ずこの5項目を確認してください。

✅ チェック①：贈与してくれる人は「直系尊属」か

対象になる人	対象にならない人
父・母・祖父・祖母（実の血縁）	配偶者の父母・祖父母
養父・養母（養子縁組済み）	叔父・叔母・兄弟姉妹

「義理の父が援助してくれる」という場合、そのままでは対象外です。ただし、義父と養子縁組をすれば直系尊属になるため対象になります。手続きは複雑になりますので、事前にFPや税理士に相談することをおすすめします。

✅ チェック②：贈与を受ける自分自身の要件

贈与を受ける側の条件として、贈与者の直系卑属（子や孫）にあたること、贈与を受けた年の1月1日時点において18歳以上であること、贈与を受けた年の所得が2,000万円以下であること、贈与を受けた時点で日本国内に住所があることが求められます。

まとめると以下の通りです。

• □ 贈与してくれる人の実の子・孫（または養子縁組済み）である
• □ 贈与を受けた年の1月1日時点で18歳以上である
• □ 贈与を受けた年の合計所得金額が2,000万円以下である
• □ 日本国内に住所がある
• □ 過去に同制度（旧非課税制度）の適用を受けていない

「合計所得」は手取りではなく、給与・不動産・株の譲渡益なども含んだ金額です。その年に土地や株を売った方は特に注意が必要です。

✅ チェック③：取得する住宅の要件

取得もしくは増改築する住宅についても条件があります。主なものは以下の通りです。

• □ 床面積が40㎡以上240㎡以下であること
• □ 床面積の2分の1以上が居住用であること
• □ 自分が居住するための住宅であること（セカンドハウス・投資用は対象外）
• □ 配偶者や親族など特別な関係にある人から購入した住宅ではないこと

床面積の下限が40㎡というのは、コンパクトマンションを検討している方には注意が必要なポイントです。

ただし、合計所得が1,000万円以下の方は40㎡以上から対象になりますので、所得が低めの方には比較的使いやすい条件です。

✅ チェック④：「省エネ等住宅」の要件（非課税額が500万円変わる！）

非課税限度額が500万円か1,000万円かを決める、非常に重要なチェックポイントです。

令和6年度税制改正により、非課税限度額が1,000万円に上乗せされる「良質な住宅」の要件について、新築住宅の省エネ性能要件をZEH水準（断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上）とすることになりました。

ただし、経過措置があります。

住宅の区分	省エネ基準	非課税限度額
令和5年12月31日以前に建築確認を受けた住宅	断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上	1,000万円
令和6年1月1日以降に建築確認を受けた新築住宅	断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上（ZEH水準）	1,000万円
上記のいずれにも該当しない住宅	―	500万円

新潟で2024年以降に建てる注文住宅の多くは、ハウスメーカーや地場工務店のZEH対応が進んでいるため省エネ基準を満たすケースが増えています。ただし、自分で判断せず、必ず建築会社に「この家は省エネ等住宅の証明書が取れますか？」と確認するようにしてください。500万円の差は大きいです。

✅ チェック⑤：贈与を受けるタイミングと使途の要件

• □ 贈与を受けた資金の全額を住宅取得資金として使うこと
• □ 居住開始前に贈与を受けること（入居後の贈与は対象外）
• □ 新築・注文住宅の場合：翌年3月15日までに棟上げが完了していること
• □ 建売・分譲マンションの場合：翌年3月15日までに引き渡し・入居が完了していること
• □ 翌年12月31日までに入居すること（棟上げ特例を使った場合）

なお、住宅の取得資金とは、物件本体（物件価格※住宅建築用の土地資金も含む）の購入に充当する金額のことであり、諸費用等は対象外となります。

登記費用・ローン手数料・引越し費用などは「住宅取得資金」に該当しないため、贈与された資金はあくまで物件代金の支払いに充てることが必要です。

📋 チェックリストを全部埋めてからGO！

5つのチェックをすべてクリアして初めて、非課税の特例が使えます。1つでも漏れがあると、条件を満たしていないと判断されるリスクがあります。「たぶん大丈夫」で動くのではなく、不安な項目はFPや税理士に確認してから贈与を実行することが、失敗しない最大のコツです。

新潟のFP相談事例：実際にあったリアルなケース

📋 ケース①：「お義父さんからの援助」が対象外だったケース

相談者：30代共働き夫婦／新潟市北区で注文住宅を検討

工務店との打ち合わせが進んでいた段階で相談にいらっしゃいました。「妻のお父さんが500万円援助してくれると言っているのですが、非課税になりますよね？」というご質問でした。

ところが詳しく聞いてみると、援助を受けるのは夫の口座で、住宅の名義も夫単独で考えているとのこと。

この場合、妻のお父さん（義父）から夫への贈与は「直系尊属から直系卑属への贈与」に該当しないため、非課税制度が使えません。

解決策として提案したのは以下の内容です。

妻名義の口座に贈与してもらい、住宅を夫婦共有名義にする 妻のお父さん→妻への贈与であれば直系尊属から直系卑属への贈与になるため、非課税制度が使えます。ただし、住宅の持分も贈与額に見合った分を妻名義で登記する必要があります。

結果、住宅を共有名義にすることで無事に非課税制度を活用することができました。名義の確認は贈与の実行前に必ずしてください。

ケース②：「贈与を急ぎすぎて着工前に受け取ってしまった」ケース

相談者：30代男性／新潟市西区で注文住宅を新築

住宅展示場をひと通り回り、工務店を絞り込んでいる段階で相談にいらっしゃいました。「親が年内に贈与したいと言っているのですが、まだ工務店も正式に決まっていなくて…」というご相談でした。

話を聞くと、お父さんが「年内に税務処理をきれいにしておきたい」という理由で11月中に振り込もうとしていたとのこと。気持ちはわかりますが、この時点での贈与実行は非常にリスクが高い状態でした。

理由は2つあります。まず、工務店との請負契約がまだ締結されていないため、翌年3月15日までに棟上げが完了するかどうかが不確かなこと。次に、もし年度をまたいで工期が延び、棟上げが3月15日に間に合わなかった場合、非課税の特例が使えなくなるリスクがあることです。

「お父さんの気持ちはありがたいですが、急いで損をするパターンです。工務店と正式に契約し、棟上げのスケジュールを工務店に確認してから贈与を実行しましょう」とアドバイスしました。

結果的に12月に工務店と契約、翌年5月に棟上げ、9月に完成引き渡しというスケジュールが確定してから贈与を実行し、翌年3月15日の申告も問題なく完了しました。

「親が急いでいるから」と焦って動くのが一番危険です。贈与は工務店との契約・着工スケジュール確定後に実行するというルールを守れば、このリスクは防げます。

ケース③：「祖父・父の両方から援助を受けようとして上限を超えそうになった」ケース

相談者：30代夫婦／燕市で注文住宅を検討

「夫の父から1,000万円、夫の祖父からも500万円援助してもらえることになりました。合計1,500万円、全部非課税になりますよね？」というご相談でした。

気持ちはわかりますが、これはよくある大きな勘違いです。

住宅取得資金の非課税枠は「贈与してくれる人の数」ではなく、「贈与を受ける人1人あたりの上限」で判断します。つまり父から1,000万円・祖父から500万円と複数人から受け取っても、合算して省エネ等住宅の上限1,000万円が非課税の限度額です。

この場合、1,500万円のうち1,000万円が非課税となり、残りの500万円については暦年贈与の基礎控除110万円を差し引いた390万円に贈与税が課されることになります。390万円に特例税率を適用すると約48.5万円の贈与税が発生します。知らずに受け取っていたら、思わぬ税負担が発生するところでした。

このご夫婦には以下のように整理して提案しました。

• 夫の父から：1,000万円（非課税枠フル活用）
• 夫の祖父から：110万円（暦年贈与の基礎控除の範囲内）
• 合計：1,110万円を贈与税ゼロで受け取れる

残りの390万円については、翌年以降に110万円ずつ暦年贈与として受け取る形を提案しました。毎年110万円以内であれば贈与税がかからないため、祖父の気持ちを無駄にせず、税負担ゼロで受け取り続けることができます。

「全部一度にもらう」だけが正解ではありません。贈与の金額・タイミング・受け取り方を設計するだけで、税負担を大きく変えることができます。複数の人から援助を受ける場合は、実行前に必ず整理することをおすすめします。

我が家のケースは？と思ったら相談ください

手続きの流れ：贈与税ゼロでも申告は必須！

「非課税なんだから何もしなくていいでしょ」と思っていたら大間違いです。この制度は申告することで初めて非課税が認められる仕組みです。手続きの流れを順番に確認しておきましょう。

手続きの全体スケジュール（例：2026年中に贈与を受けた場合）

時期	やること
2026年中（贈与を受けたら）	贈与契約書の作成・銀行振込で受領・記録保存
2026年内〜翌年1月	省エネ等住宅の証明書類を建築会社に依頼
2027年2月1日〜3月15日	贈与税の申告書を税務署へ提出
2027年中（入居したら）	住民票を税務署へ届け出（棟上げ特例利用者のみ）

📌 FPからひとこと

手続き自体はそれほど難しくありませんが、「書類が間に合わなかった」「届け出を忘れた」という理由で非課税が取り消されるケースが実際にあります。

贈与を受けたら、その時点でスマホのカレンダーに「3月15日：贈与税申告」とリマインダーをセットしておくことをおすすめします（笑）。確定申告と同じ時期なので、まとめて動くと忘れにくいです。

■ よくある質問とその回答（FAQ）

Q1. 贈与を受けた資金で土地だけを先に買っても非課税になりますか？

土地のみの購入には、原則としてこの制度は適用されません。ただし、土地と建物をセットで取得する場合や、建物の建築が前提となっている土地購入であれば対象になるケースがあります。「土地を先に買って、後から家を建てる予定」という方は、贈与を受けるタイミングと資金の使途について事前に税務署またはFP・税理士に確認してから動くことを強くおすすめします。段取りを間違えると、せっかくの非課税枠が使えなくなる可能性があります。

Q2. 夫婦で共有名義にする場合、お互いの親から贈与を受ければ非課税枠を2人分使えますか？

はい、うまく設計すれば夫婦それぞれの非課税枠を活用することができます。たとえば夫の親から夫へ1,000万円、妻の親から妻へ1,000万円の贈与を受け、住宅を夫婦共有名義にする場合、それぞれ1,000万円の非課税枠が使えるため合計2,000万円が非課税になります。ただし、贈与を受けた金額と住宅の持分割合が見合っていないと、別の贈与問題が発生することがあります。持分の設計は贈与実行前に専門家に相談することをおすすめします。

Q3. 贈与を受けた年に引っ越しや転勤があり、住民票が別の住所にある場合でも使えますか？

この制度は「自己の居住の用に供する住宅」への資金援助が対象ですので、実際にその住宅に居住することが前提です。単身赴任などで一時的に別の住所にいる場合でも、生計を共にする家族が居住しているなど一定の条件を満たせば適用できるケースがあります。住民票の移動だけで実態が伴っていない場合は認められないこともあるため、実態に即した状況を税務署や専門家に相談してから判断することが大切です。

Q4. 相続時精算課税制度と組み合わせることはできますか？

はい、組み合わせることができます。相続時精算課税制度は累計2,500万円までを非課税で贈与できる制度ですが、住宅取得資金の非課税制度と併用することで、さらに大きな金額を税負担なく受け取れる設計が可能です。ただし、相続時精算課税制度を一度選択すると、その贈与者からの贈与は以後ずっと相続時精算課税での扱いになるなど、将来の相続設計にも影響を与えます。節税効果だけで判断せず、相続全体のバランスを見ながら検討することをおすすめします。

Q5. 制度を使った後に離婚した場合、贈与税が後から課税されることはありますか？

離婚したこと自体を理由に、適用済みの非課税特例が取り消されることはありません。贈与を受けた時点で要件を満たしていれば、その後の離婚によって遡及して課税されるという規定はないためです。ただし、離婚に伴う財産分与や住宅の名義変更は別の税務問題が発生する可能性があります。また、贈与を受けた資金で取得した住宅を離婚後に売却・名義変更する場合は、そのタイミングで別途税務上の確認が必要になるケースがありますので、状況に応じて専門家に相談してください。

■ まとめ